ИПОТЕКИЙН ЗЭЭЛ БОЛ ХУРИМТЛАЛ

Эдийн засаг

Нийтлэлийн гарчгийг уншаад эгдүүцэж магадгүй юм. Зээл бол сар бүрийн орлогоос хумсалдаг учир яавч хуримтлал болж чадахгүй гэж эсэргүүцэх уншигч ч байгаа болов уу. Гэхдээ энэ нийтлэлийн төгсгөлд ипотекийн зээлийн талаарх бодол тань өөрчлөгдөнө гэж итгэж байна. Өнөөдөр хотын гудмаар алхахад шил шилээ даган сүндэрлэх олон барилгууд бий. Гэвч тэнд амьдардаг болохын тулд их хэмжээний хуримтлал үүсгэх, эсвэл зээлд хамрагдах сонголт бий. Яг одоогийнх шиг инфляц тэнгэрт хадаж, хадгаламжийн хүү шал арчиж байгаа цагт хэдэн жил шаргуу хөдөлмөрлөж мөнгө хураагаад ч хүссэн байрандаа орох боломж тун ховор.

Сар бүр орлогоосоо хадгалаад 100 сая хүргэсэн ч тэр үед байрны үнэ дахин хэд болж өсөхийг таашгүй юм. Харин нөгөө сонголт буюу зээлээр авах нь үнэхээр зөв эсэхэд бидний олонх нь эргэлздэг шүү дээ. Тиймээс энэ нийтлэлээрээ ипотекийн зээл авах нь хэр оновчтой шийдэл болохыг судалгаа, баримттай хүргэхийг зорилоо.

“Өнөөдрийн байдлаар манай улсад ипотекийн зээлийг жилийн 6% хүүгээр 360 сар хүртэлх хугацаанд олгож байна. Яг эндээс бидний эргэлзээ эхэлдэг. Сар бүрийн төлөлтийн дүнг 30 жилд үржүүлээд байрны одоогийн үнэлгээнээс хэд дахин илүүг төлөх юм байна гэх мэт. Мэдээж өнгөц харвал “луйвар” мэт харагдаж болзошгүй. Учир нь хүн бүрд хардах эрх бий шүү дээ.”

Ипотекийн зээл гэдэг нь бүрэн баригдаж дууссан, Улсын комисс шалгаж ашиглалтад хүлээж авсан, улсын бүртгэлд бүртгэгдсэн, үл хөдлөх хөрөнгийн гэрчилгээгээр баталгаажсан, орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгө барьцаалсан урт хугацааны зээлийг хэлнэ. Өнөөдрийн байдлаар манай улсад ипотекийн зээлийг жилийн 6% хүүгээр 360 сар хүртэлх хугацаанд олгож байна. Яг эндээс бидний эргэлзээ эхэлдэг. Сар бүрийн төлөлтийн дүнг 30 жилд үржүүлээд байрны одоогийн үнэлгээнээс хэд дахин илүүг төлөх юм байна гэх мэт. Мэдээж өнгөц харвал “луйвар” мэт харагдаж болзошгүй. Учир нь хүн бүрд хардах эрх бий шүү дээ. Үүнтэй холбоотой маш олон санал шүүмж, таамаглал, бүр бүтцийн болоод энэ хугацаанд бий болгосон МИК хэмээх зөв тогтолцоог өөрчлөх тухай яриаг саяхан эрх бүхий албан тушаалтан хөндсөн. Гэхдээ бүхнийг нурааж шинээр хийх нь бидний алдагдсан боломжийн өртгийг нэмэх нь гарцаагүй. Ийм болохоор гол зүйлдээ орцгооё.

“2016 онд ипотекийн зээлийн жилийн хүү 8 хувь байсан бол арилжааны банкуудын орон сууцны зээлийн жилийн хүү багадаа 19.8 хувь байв.”

Манай улс 1996 оноос хойш ард иргэдээ орон сууцжуулах хэд хэдэн хөтөлбөр хэрэгжүүлсэн ба эдгээрээс хамгийн хүртээмжтэй нь ипотекийн зээлийн хөтөлбөр байв. Түүхийн хувьд үл хөдлөх хөрөнгө барьцаалсан урт хугацааны ипотекийн зээлийг анх 1913 онд АНУ-д олгож эхэлсэн байдаг. Харин манай улс ард иргэдийн амьжиргааг сайжруулах, гэр хорооллын төвлөрлийг багасгах, зах зээлд буй орон сууцыг эдийн засгийн эргэлтэд оруулах зорилгоор ипотекийн 8 хувийн хүүтэй зээлийг 2013 оноос олгож эхэлсэн. Ердөө гурван жилийн дараа 2016 он гэхэд ипотекийн зээлийн эргэн төлөлт 99.9 хувьтай байв. Өөрөөр хэлбэл Монголын банк санхүүгийн түүхэнд түүхэнд ийм сайн эргэн төлөлттэй зээлийн бүтээгдэхүүн байгаагүй билээ. Нэмж хэлэхэд, 2016 онд ипотекийн зээлийн жилийн хүү 8 хувь байсан бол арилжааны банкуудын орон сууцны зээлийн жилийн хүү багадаа 19.8 хувь байв.

2013 онд байрны үнэлгээ Хан-Уул дүүрэгт хамгийн өндөр буюу 1’200’000 төгрөг байсан. Хэрэв энэ дүнгээр дундаж 60мкв талбайтай байр авсан гэж үзвэл байрны нийт дүн 72 сая төгрөг. Үүнээс 30 хувийг нь урьдчилж төлөөд ипотекийн 8 хувьд хамрагдсан гэвэл сар бүр 369’817 төгрөгийг төлнө. 2013 онд улсын дундаж цалингийн дүн 774 мянган төгрөг байснаас шалтгаалан тухайн үед ипотекийн зээлд төлж буй дүн өндөр мэт боловч ердөө 9 жилийн дараа гэхэд энэ дүн ухаалаг гар утасны зээлийн төлөлтөөс ч бага болсныг харж болно. Эргээд харахад зээлдэгч өөрийн гэсэн үл хөдлөх хөрөнгөтэй үлдэхийн зэрэгцээ зээлийн дарамтгүй байх боломжийг ипотекийн зээл олгожээ.

Орон сууцны үнийн өөрчлөлт:

Дуүргийн  нэр

2009 он

2010 он

2011 он

2012 он

2013 он

Үнийн өөрчлөлт

Өсөлт

1

СХД

800.000

850.000

1.100.000

1.300.000

1.600.000

800 мянгаар  нэмэгдсэн

100%

2

БГД

900.000

950.000

1.250.000

1.600.000

2.000.000

1.100.000-аар  нэмэгдсэн

122%

3

БЗД

1.100.00

1.150.000

1.300.000

1.500.000

2.200.000

1.100.000-аар  нэмэгдсэн

100%

4

СБД

1.000.000

1.050.000

1.250.000

1.600.000

2.200.000

1.200.000-аар  нэмэгдсэн

120%

5

ХУД

1.150.000

1.200.000

1.450.000

1.900.000

2.300.000

1.150.000-аар  нэмэгдсэн

100%

6

ЧД

1.000.000

1.150.000

1.500.000

2.000.000

2.200.000

1.200.000-аар  нэмэгдсэн

120%

 

Дундаж

991.600

1.058.300

1.308.300

1.650.000

2.083.000

1.091.400-аар  нэмэгдсэн

110%

Үүнээс харахад ипотек тийм ч айхтар зүйл биш бололтой. Өөр нэгэн жишээ дэлгэе. Банкны зээлээр богино хугацаанд зээлээ төлж дуусгах боломжийг эрэлхийлж буй бол дараах тооцоолол бий. Монголын хамгийн том 5 банкны 2022 онд санал болгож буй орон сууцны зээлийн бүтээгдэхүүний нөхцөл:

  • Хасбанк орон сууцны зээл жилийн 16.8 хувийн хүүтэй, 240 сар буюу 20 жил бөгөөд зээлийн хэмжээ 200 сая байна. Урьдчилгаа төлбөр 25 хувь.
  • Голомт банкны хувьд 15.60 хувийн хүүтэй, 240 сар буюу 20 жил бөгөөд урьдчилгаа 20 хувь төлөх шаардлагатай.
  • Худалдаа Хөгжлийн Банк - 150 сая хүртэлх зээл олгох ба урьдчилгаа 20-30 хувь төлсөн тохиолдолд 16.80 хувийн хүүтэй, 20 жил хүртэлх хугацаагаар олгоно. 
  • Төрийн банк - 200 сая хүртэлх зээл олгох ба урьдчилгаа 30 хувь төлөх шаардлагатай. Хугацаа 240 сар, жилийн хүү 16.8хувь.
  • Хаан банк - 150 сая хүртэлх зээл олгох ба 300 сар хүртэлх хугацаа олгодог. Урьдчилгаа 20хувь ба жилийн хүү 18хувь.

Харин ипотекийн зээлийн хүү эдгээрээс бараг 3 дахин бага байна. Ингээд 100 сая төгрөгийн үнэлгээтэй байр авахаар тооцож харьцуулалт хийе. Ипотекийн зээлд хамрагдаж 30 хувь урьдчилгаа төлөөд 70 сая төгрөгийн зээлийг банкнаас авна. Ингэвэл сарын төлөлт 419,685 төгрөг байх бөгөөд 30 жил буюу 360 сарын дараа нийт 151,086,600 төгрөг төлснөөр зээлээ хаах боломжтой.

“Монгол улсад 8%-ийн хүүтэй ипотекийн зээл олгож эхэлсэн 2013 онд байр авсан иргэд одоо ч сар бүр 200’000₮ орчим төгрөгийн зээл төлдөг ба тэр үед зээл авсан иргэдийн ихэнх нь ипотекийн зээлээ амжилттай хааж дуусгажээ. Учир нь 2020 онд арилжааны банкуудын гаргасан судалгаанаас харвал ипотек зээлдэгчдийн 80 гаруй хувь нь эхний 10 жилд зээлээ бүрэн хаасныг харж болно.”

Харин банкны зээлээр авбал 30 хувь орчим урьдчилгаа төлөөд 70 сая төгрөгийн зээл авна. Ингэвэл сарын төлөлт 1,044,779 төгрөг байх бөгөөд нийт 200 сарын хугацаанд 208,955,800 төгрөг төлж дуусгах юм. Хэдийгээр арай богино хугацаанд төлж дуусгах буй мэт боловч төлж дуусгах дүн 30 орчим хувь өндөр. Түүнчлэн, Монгол улсад 8%-ийн хүүтэй ипотекийн зээл олгож эхэлсэн 2013 онд байр авсан иргэд одоо ч сар бүр 200’000₮ орчим төгрөгийн зээл төлдөг ба тэр үед зээл авсан иргэдийн ихэнх нь ипотекийн зээлээ амжилттай хааж дуусгажээ. Учир нь 2020 онд арилжааны банкуудын гаргасан судалгаанаас харвал ипотек зээлдэгчдийн 80 гаруй хувь нь эхний 10 жилд зээлээ бүрэн хаасныг харж болно.  

Монгол Улсад хамгийн сүүлийн байдлаар 920,165 мянган айл өрх бүртгэгдсэн бол үүнээс 342,409 мянган өрх одоо ч гэрт амьдарч байна. Хатуу ширүүн, эрс тэрс цаг ууртай нөхцөлтэй манай оронд гэрт амьдарч буй эдгээр айл өрхийн амьжиргааг дээшлүүлж, тохилог сууцтай болгоход ипотекийн зээл маш чухал хөшүүрэг болох юм. Эцэст нь ипотек бол үргэж зугтаах бус судалж таниад ашигтай хөрөнгө оруулалт болгохуйц, маш сайн санал бүхий ХУРИМТЛАЛ юм. Төгрөгийн ханш, инфляц болон таны сарын орлого жил бүр нэмэгдэнэ гэж үзвэл ипотекийн зээлийн хугацаа болоод төлөлт огтхон ч хүнд санагдахгүй болов уу. Мэдээж одоогийн санал болгож буй 360 хүртэлх сар нь сар бүрийн төлөх дүнг зээлдэгчид ачаалал багатай байхаар тооцоолсон хугацаа гэдгийг эргэцүүлээрэй. Өөрөөр хэлбэл, сар бүрийн төлөх дүн бол зээлээ төлөх хамгийн боломжит бага дүн бөгөөд хэрэв сар бүр ердөө 50’000₮ илүү төлөлт хийж чадвал зээл төлөх хугацааг 10 орчим жилээр наашлуулах боломжтой.

Түүнчлэн, Ипотекийн зээлийн үр өгөөж нь таны сонгосон үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнтэй шууд холбогддог учир орон сууц худалдан авахдаа нухацтай шийдвэр гаргаж, зөв хөрөнгө сонгох хэрэгтэй юм.